隨著房地產行業日益重視永續發展，投資者和基金經理逐漸認識到ESG實踐對財務績效的深遠影響。氣候變化意識、監管變化和利益相關者期望的變化推動了投資者對永續投資觀念的顯著轉變。永續實踐不僅關乎道德，還能帶來經濟利益，如降低運營成本、增加資產價值、提升租戶忠誠度和運營效率，同時降低潛在風險。

一、GRESB的發展

GRESB是全球房地產及基建行業的ESG評估體系，由歐洲三大養老金機構APG、PGGM、USS於2009年聯合創立，至今投資會員超過150家，資產管理規模超過50萬億美元。

GRESB服務於上市房地產公司、私人房地產基金、開發商和直接投資房地產的投資者，對ESG數據進行專業化的收集、驗證、評分，提供ESG數據和基準分析報告。

• GRESB 基金會：方法論開發及投資者溝通
• GRESB BV：獨立鑑證數據機構確保評級數據質量

到2024年，全球GRESB房地產參評者數量增長至2223名，較去年增長7%；亞洲區域參評者392，較去年增長15%，中國參評者達57名。GRESB房地產參評者數量不斷提升，意味著其數據庫將不斷完善，能夠提供更全面和深入的行業數據，幫助參評者更準確地評估自身的ESG表現。 

二、GRESB房地產評估

房地產評估（Real Estate Assessment）涵蓋管理、績效和開發三個模塊，適用於各類房地產企業。 

參評者可依據其持有資產的屬性獲得房地產Standing Investment或Development基準報告：

• 持有運營資產的組織可通過 【管理+績效】 元素獲得房地產Standing Investment基準報告
• 有新建項目或將在報告期內參與新建或重大裝修項目的組織可通過 【管理+開發】 元素獲得Development基準報告。
• 持有運營及新建項目的機構則需要完成 【管理+績效】 及 【管理+開發】 兩份問卷，並最終獲得兩份評估報告。

針對不同的資產屬性，GRESB評級標準設置了不同的ESG指標占比。投資者可通過GRESB提供的ESG標準化數據、行業基準及同行排名，對實體資產的ESG績效進行評估，管理投資風險，優化投資決策。

1、評估流程
GRESB問卷填報通常在每年4月1日開放，並於7月1日關閉問卷。第一年參與GRESB評級可獲得爲期一年的 寬限期（ 恩典時期 ） ，以熟悉GRESB的報告及記分機制，可選擇不向GRESB投資者會員開放ESG數據及評級結果。

• 提交前檢查（提交前檢查）
  提交問卷前，可選擇付費向專業顧問對問卷回應內容進行檢查，以確保提交的內容儘可能完整且沒有格式上的錯誤，避免丟掉“不該丟”的分數。此服務申請截至日期爲 6月1日，檢查反饋會議按需安排在 5月1日到6月21日 期間。 
  
  GRESB 初步評級成績 將於 9月1日 發佈。
  
  
• 評級修正（評級修正）
  若參評者認爲數據輸入不正確或不完整，可選擇在 9月2日到15日 期間進行付費修改，以確保評級和基準結果的可靠性。
  
  最終評級結果 將於 10月1日 以《GRESB評級報告》的形式在官網呈現，向參評者和投資者會員公佈。
  
  
• 成績諮詢(Results Consultation)
  參評者可購買一份GRESB評級分析報告，基於報告與投資者展開溝通，以得到未來的ESG提升計畫。
  

2、評估結果

GRESB評級的門檻是基於全球績效計算的，所有完成GRESB評估的機構，其問卷將由獨立審批小組根據其總分與全球參與者進行比較。

• 五分位數原則： 排名前20%的實體獲得GRESB 5星評級，代表行業內的最高成就；排名後20%的實體獲得GRESB 1星評級，以此類推。
  
• GRESB行業領導者： GRESB 行業領導者是 GRESB 評估中按行業、地區和所有權性質劃分的最佳表現者。（5星以上即分數最高的實體及所有與每個類別最高分數相差1分以內的實體）
  
• 綠星： 管理得分超過15分（或50%）、績效得分超過35分（或50%）或管理得分超過15分（或50%）、發展得分超過35分（或50%）的實體將獲得GRESB綠星稱號，並呈現於成績卡及基準報告上。
  

隨著全球參與者整體表現的提升，獲得5星評分的門檻也會相應提高，高分區參評者競爭更爲激烈。這也意味着即使是表現最佳的參與者也需要持續實施有影響力的變革，併為行業設定更高的基準以實現更大的影響。

三、GRESB 24年、25年重要調整及啓示 

GRESB基金會每年對於實質性議題及問卷進行審覆並接受投資者溝通及意見，不斷更新調整問卷的評分或內容，以應對行業發展需求以及對於ESG績效的不斷優化。

GRESB在2024年和2025年的調整反應了對房地產行業可持續性評估的不斷深化。2024年，GRESB聚焦於能源效率評分細化、溫室氣體績效、建築認證有效期調整，以及氣候相關風險與機遇的評估，強調了氣候變化應對的緊迫性。

2025年，GRESB預告將引入隱含碳、可再生能源和生物多樣性等新評分標準，以契合IFRS S2及 TNFD 的揭露要求。

GRESB 不斷提升應對氣候變化的管理要求這些調整響應了行業需求，且IFRS S2中多次引用GRESB的內容，構成其不動產揭露指標的核心框架，鞏固了GRESB作爲全球不動產行業標準領導者的地位，同樣GRESB評級的良好表現也能爲滿足IFRS S2部分標準做出貢獻。

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